四季度住宅及土地成交呈持续疲态 楼市或继续深度盘整

ag环亚电游

2018-11-08

住宅及土地成交呈持续疲态2018年▓,房地产市场调控政策层层加码,中央继续坚持房住不炒总基调▓▓,地方层面四限扩容▓▓▓▓。 进入三季度▓▓,城市市场进一步分化▓▓,土地流拍现象也有所增多▓▓,企业着力推盘回笼资金而谨慎投资的意图愈加明显。 业内人士分析认为▓▓,四季度房地产市场深度盘整概率进一步增大▓▓▓。

  住宅销售市场疲态持续今年前三季度▓,重点城市房地产市场成交普遍低迷▓▓,金九银十整体失色。

近日▓,易居房地产研究院公布的数据显示▓,2018年9月份▓▓,受监测的100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米▓,环比减少%▓。

今年9月份▓,很多房企有追赶年度业绩的意愿▓▓▓▓,地方政府在预售证发放方面也加快了节奏▓▓,这使得新增供应表现活跃▓。 9月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米▓▓,环比增长%,同比增长%▓。

综合历史数据来看▓,9月份房企推盘节奏明显加快,为历史第二高水平。

其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米,为历史最高水平▓。 不过综合供求市场数据▓,9月份市场走势弱于预期▓,金九成色不足。 2018年9月份▓▓▓,100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米▓,而成交量为4379万平方米▓▓。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上▓,9月份首次出现供大于求态势。

而且对比历史数据,9月份供大于求的矛盾是最尖锐的。

房企重新面临去库存的较大压力▓▓,进而也倒逼房企积极降价▓。 他进一步指出▓,今年9月份▓▓▓,受监测100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为个月▓▓▓▓,这也意味着市场需要个月的时间才能消化完这些库存▓,该数值相比8月份时的9个月有所反弹▓▓。

类似反弹或也说明▓,存销比正开始走出历史低位水平▓▓▓,即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

从销售价格来看▓▓▓▓,受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象▓▓,市场开始逐步调整▓。 中国指数研究院的数据显示▓,前三季度百城新房价格涨幅持续收窄。 1-9月累计上涨%▓▓▓,较去年同期收窄个百分点▓,9月房价下跌城市数量明显增多▓,部分城市二手房价格出现明显调整▓。   全国土地成交热度大幅下降受住宅销售市场低迷行情影响▓,今年以来土地市场热度持续下降▓,一二线热点城市地价涨幅收窄,溢价率低位徘徊,土地流拍与底价成交现象普遍增多▓。 同策研究院监测数据显示▓▓,截至今年9月30日,当月全国300城市建设用地共成交3674宗,比8月减少2391宗▓,比去年同期减少2347宗;成交金额达亿元,环比下降%▓,同比下降%;成交建面万平方米▓▓,环比下降%▓,同比下降%;平均成交楼板价元/平方米▓,环比下降%▓,同比下降%。 不仅如此▓,从城市能级来看▓▓▓,全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降▓,同时成交楼板价亦有所下滑▓。

同策研究院分析人士指出▓▓,当月各线城市拿地热情大幅下降▓▓。

尤其是▓▓,一线城市住宅用地成交量价齐跌▓▓,而商业用地成交量价则有大幅上升,但都远不如去年同期水平▓▓▓。 具体数据显示,从土地市场成交面积来看,9月份成交万平方米▓▓,环比小幅下滑%▓,同比下降%▓。

住宅和商业用地成交面积环比分别下滑%▓▓、上涨%,与去年同期相比分别下滑%▓、%。 伴随房地产市场调控的深入,上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑▓。

与此同时▓▓,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

不过,今年以来▓▓,大型房企在土地市场的收储动作整体放缓▓▓▓。 从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看▓,9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显▓,远低于去年同期水平▓▓。 当月20家房企土地成交金额亿元▓▓,环比下滑%,同比下滑%▓。 从成交建筑面积来看▓▓,当月20家房企土地成交建筑面积万平方米▓▓,环比和同比分别下滑%▓、%▓。

综合1-9月累计成交量来看▓,20家房企1-9月共计成交亿元,占全国300城市土地成交金额的%,占比同比下滑个百分点;而从成交建面来看,20家房企共计成交万平方米▓,占全国300城市土地成交建面的%▓▓▓,占比同比下滑个百分点▓。

中指院相关负责人分析指出▓▓,今年以来,限地价▓、限房价▓、竞自持▓▓、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求▓▓。 对于企业来说▓,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求▓▓。

在此背景下,今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地▓▓,总规划建筑面积5666万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的倍,流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。 上述中指院负责人分析表示,同时▓▓▓▓,底价成交地块数量明显增多▓▓,土地市场降温明显▓▓,进一步强化了房地产市场预期转变▓▓。

  房企让利空间进一步加大今年上半年▓,在坚决遏制房价上涨的市场总基调下▓,调控政策不断加码,受限价政策影响▓▓,房企给出的让利空间十分有限。 随着金九银十推盘旺季到来,从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。

近两个月以来▓▓,在市场成交降温的背景下,为缓解去化压力,房企打折促销甚至降价的项目越来越多。

克而瑞地产研究中心的统计显示▓,近段时间以来,恒大▓、碧桂园▓、富力、保利、融创▓▓▓、中海等大中型房企陆续开启促销活动▓。

9▓▓、10月份▓,参与促销的房企阵营不断扩大▓,从大中型房企新城控股▓、阳光城▓、中粮集团▓、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等▓▓,参与折扣的房企越来越多。 克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示,结合目前的销售情况看▓▓,今年的金九银十可谓惨淡▓,十一黄金周成交表现不如预期,多地项目开盘去化率显著下降▓。

作为传统的推盘旺季▓,有大量的楼盘上市▓▓▓,预计随着房企冲刺全年销售目标▓,四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来▓。

据该机构统计▓,近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。

此外,和去年同期平均折相比,今年折扣力度也加大至折▓。

今年9、10月份无论是单个楼盘项目▓,还是整体市场,折扣力度加大▓▓。

步入10月▓,楼市秋意更显著,从目前的成交数据来看,金九银十成交乏力,市场的降温趋势比较明显。 沈晓玲分析认为▓,预计随着调控政策继续从严,房企推盘量的增加▓,去化压力增大▓,需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩▓。

按照目前的打折力度▓,预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开▓,整体行业打折力度仍应该维持在9折左右▓▓。 四季度▓,房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂▓,市场预期正在加速重塑。 四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性▓。 上述中指院分析人士认为▓▓,房地产调控政策坚持不放松▓,因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长▓。 近期▓,热点城市新项目开盘去化率明显不及以往▓▓▓,预计四季度市场将在分化中步入调整▓▓。 该人士进一步表示,预计四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动▓▓,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。

全国整体销售规模也将面临调整▓,价格涨幅进一步收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落▓。